El panorama inmobiliario 2022 estará regido por los cambios, la flexibilidad y la recuperación del sector. Te contamos cuál es nuestra perspectiva.
Por: Diego Restrepo, director de Gestión Inmobiliaria del Fondo Inmobiliario Colombia.
El panorama inmobiliario 2022 estará determinado por diferentes factores, algunos de ellos externos al sector, que pueden influir directamente en la oferta y la demanda de bienes. A continuación, te compartimos nuestra perspectiva.
Las elecciones políticas que se llevarán a cabo en el 2022 tendrán una gran influencia en el sector inmobiliario, los resultados definirán una tendencia que, indudablemente, se verá reflejada en el mercado de bienes inmuebles. Por lo pronto, es inevitable el ambiente de incertidumbre que puede generar el cambio de Gobierno.
Por otro lado, la definición en el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) de Bogotá, que marca el vínculo entre el sector inmobiliario y la voluntad de la institución pública, será vital para el futuro inmobiliario de la capital. Dejando a un lado la disputa jurídica, es necesaria para los diferentes actores del sector la reglamentación en asuntos como las cargas y obligaciones urbanísticas, para despejar la factibilidad de muchos proyectos.
Además del panorama político, las tendencias macroeconómicas también incidirán en los movimientos del sector. El incremento en las tasas de los créditos, el comportamiento de las monedas extranjeras y el control de la inflación serán fundamentales para el sector en el 2022. Los conflictos geopolíticos, aunque lejanos, podrán tener implicaciones en estos factores y obligan a realizar un continuo seguimiento en temas como la inversión extranjera, el precio del petróleo, así como en la estabilidad de la región.
¿Cómo se moverá el mercado inmobiliario?
La pandemia del Covid-19 sigue presente en nuestra cotidianidad, por lo que con el tiempo hemos aprendido a convivir con las nuevas medidas y, a la par, continuar sumando esfuerzos para la total reactivación económica. Así, aunque el sector inmobiliario ha presentado cierta recuperación en algunos frentes, la meta es volver, como mínimo, a los resultados logrados en el 2019.
Para abordar de una mejor manera el panorama inmobiliario 2022 lo dividiremos en las siguientes categorías:
Vivienda
El 2021 cerró con números récord la venta de viviendas en Colombia, tanto viviendas de Interés Social (VIS) como no VIS. Este año se prevé que la tendencia se mantenga, tal vez no en niveles del 2021, pero sí con cifras importantes para el sector.
La vivienda nueva se ha convertido en un activo refugio de inversión y ahorros de muchos de los compradores. Antes de la pandemia, entre el 50 % y el 70 % de quienes adquirían la vivienda, era para vivir en ella, ahora ese mismo porcentaje es para inversionistas, lo cual traerá efectos en el momento de la entrega de los proyectos.
Por el contrario, el mercado de vivienda usada experimenta una ralentización, debido a la gran oferta de proyectos nuevos a precios competitivos. A raíz de esto, se espera que los tiempos de venta para inmuebles usados sean mayores. Sin embargo, algunos inmuebles destacarán por sus atributos en precio, ubicación y calidad.
Actualmente, la vivienda en general es una gran opción de inversión. Por el momento, no esperamos caídas en sus valores, pero tal vez sí un techo o pico más alto de ventas, que pudo ser en el 2021, o que puede presentarse en 2022.
Comercio
Es bien sabido que el sector del comercio fue de los más golpeados por los confinamientos del 2020. En 2021 vimos cómo poco a poco se fue recuperando, esperando que en este año continúe su mejoría y evidenciemos un crecimiento real comparable con cifras del 2019.
En el 2021 se experimentó un incremento importante en las ventas del sector retail, al igual que un aumento en el precio de arrendamientos. Así, se prevé que continúe constante dicha tendencia, en la que los centros comerciales son los grandes beneficiados, especialmente aquellos de propiedad única.
A diferencia de los centros comerciales de multipropiedad, los de propiedad única han presentado una mejor adaptación a las condiciones del mercado y de la pandemia. Esto se da, sobre todo, porque la toma de decisiones es relativamente menos compleja, así como la flexibilidad que pueden ofrecer sus propietarios a los arrendatarios.
Nuevos modelos de venta
Por otra parte, los comerciantes han incorporado modelos de ventas omnicanal, que le permiten al comprador tener mayores facilidades a la hora de adquirir sus productos o servicios. Por ejemplo, en el caso de que no se cuente con cierta referencia, y luego de que el cliente ha percibido las características del producto que busca, es posible que elija un canal alternativo para realizar su compra como WhatsApp o una tienda online. También puede elegir opciones de envío como recoger en tienda o solicitar domicilio.
El comerciante ha entendido la necesidad de ofrecerle a sus clientes procesos más ágiles y sencillos para adquirir los productos. Con la pandemia y el auge del comercio electrónico, los locales de los centros comerciales se han convertido en pequeños puntos de distribución de las marcas, lo que a su vez beneficia a los clientes y mejora la adaptación del sector de retail a las nuevas dinámicas.
En Latinoamérica, y particularmente en Colombia, los centros comerciales funcionan como espacios que suplen las necesidades de entretenimiento de las familias. Debido a las condiciones de seguridad y a la limitación de espacios públicos en las ciudades, estos se han transformado en un refugio, donde la diversificación de servicios les permite a sus visitantes hacer sus diligencias y, a la vez, aprovechar su tiempo libre; es decir, el centro comercial no es solo para comprar.
Por otro lado, se espera que los locales a pie de calle, cuya demanda se ha reducido notablemente, sean destinados a otros usos como oficinas o prestación de servicios, ya que diversos factores, como la seguridad, los movimientos sociales y la movilidad han afectado la afluencia de personas a los centros urbanos.
En definitiva, serán los centros comerciales los que mayor recuperación lograrán este año, pues hemos observado cómo ahora son puntos de vacunación, espacios culturales y de recreación, lo que incrementará sus probabilidades de obtener resultados positivos, tanto para la demanda como para la oferta inmobiliaria.
Industria
Como en años anteriores, se prevé que la gran industria continúe su reubicación desde los centros poblados de la gran ciudad hacia otros sectores, conforme a los planes de ordenamiento territorial. Esto permitirá la generación de suelo de renovación urbana, logrando incrementar la oferta de suelo disponible para desarrollo y construcción.
Logística
El detonante para escoger los nuevos lugares se dará en consecuencia con las nuevas dinámicas del consumo.
Por el auge de las compras electrónicas y de las nuevas formas de comercio se ha observado una marcada necesidad de centros de distribución logística de última milla, que cumplan con las necesidades de infraestructura, seguridad y facilidad para el transporte. Por eso, aquellos espacios en las ciudades, susceptibles de destinarse para este uso, estarán cotizados al alza.
De la misma manera, los centros de distribución logística hechos a la medida tendrán gran protagonismo este año. Así, los costos de arrendamiento continuarán al alza, teniendo en cuenta que serán desarrollos en activos nuevos y con contratos a largo plazo.
No es un secreto que el sector logístico fue el ganador del mercado inmobiliario pospandemia, tanto desde la oferta como desde la demanda.
Oficinas
La implementación del teletrabajo y el aislamiento preventivo han hecho que las oficinas sean los activos más golpeados por la pandemia. En el 2022 se espera que haya cambios positivos en la ocupación de estos espacios.
La ocupación de las oficinas ha cambiado. De fomentar una menor densidad de ocupación, la empresa ha visto la necesidad de aumentar la misma para evitar contagios y lograr mayor distanciamiento, al tiempo que piensa en otras sedes. Por ejemplo, en lugar de tener una oficina de 1000 m² en cierto punto de la ciudad, los empresarios están optando por tener dos sedes corporativas de 500 m² cada una, en dos ejes diferentes de la misma. De esta manera, logran ofrecerles a sus colaboradores lugares cercanos a sus residencias y contar con las medidas de bioseguridad requeridas.
Es así como, más que una caída de los arrendamientos, se presenta una renegociación de los contratos vigentes, con el fin de flexibilizar el uso de los espacios y adecuarse a las nuevas condiciones generadas por la pandemia.
Debido a lo anterior, los efectos en la oferta y demanda serán diferentes. Frente a la oferta será poco posible que se emprendan proyectos de construcción de oficinas, hasta tanto no se estabilice la demanda, lo cual implicará que los desarrolladores sean muy cautelosos para definir el inicio de nuevos proyectos corporativos. Igualmente se ha visto un incremento considerable en el inventario de espacios de oficinas hasta 200 m², cuyos usuarios fueron quienes más se adaptaron al teletrabajo y a la flexibilidad laboral.
En materia de flexibilidad, los espacios de coworking marcan la tendencia, en cuanto a su uso y al esquema contractual. La oferta y la demanda se encontrarán en estos espacios de servicios corporativos, a los cuales se tendrán que adaptar todos los jugadores del mercado.
En síntesis, este 2022 estará marcado por la esperanza de recuperación en aquellos sectores que aún no igualan los números del 2019, por una mayor flexibilidad por parte de los propietarios y arrendatarios, y por un cambio significativo en la destinación de los diferentes espacios.
Esperamos que este año traiga en definitiva el impulso justo que la economía necesita para lograr la estabilidad y aportar a la generación del empleo digno, la equidad y seguir en la senda de la transformación de las ciudades.
Extraído de: Panorama inmobiliario 2022 – Fondo Inmobiliario Colombia
